恒隆陈启宗：商业最好的关系是相互需要 来源： 发布时间：2019-12-25
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陈启宗，恒隆集团主席，原籍广东省顺德县（今佛山市顺德区），1949年生，毕业于美国南加州大学，获工商管理硕士学位。1960年，其父陈曾熙成立恒隆有限公司，并于1972年上市。1986年陈曾熙去世，集团业务便暂由陈父的弟弟陈曾焘主理，直至1991年1月，陈曾焘宣布退任主席一职，由侄儿陈启宗正式接管父业。恒隆以地产发展为主，前期土地储备多集中于新界等地。1992年，恒隆在陈启宗带领下正式投资内地，参与上海虹口区与徐家汇区的物业发展。目前，恒隆在天津、沈阳等地继续发展顶级商用物业的开发战略。
风物长宜放眼量
12月1日，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角区域迎来新一轮高速发展机遇。而在这片面积35.8万平方公里的规划范围内，上海市首当其冲。
今年恒隆地产致股东函中，陈启宗曾提到一个细节：“我们在1990年代初首次到访杭州，后来决定落户上海。”三十年前的长远眼光让恒隆早一步在长三角占得了先机。
刚刚进入千禧年，陈启宗便在上海拿下了自己在内地的首个项目。
说到十九年前的境况，陈启宗神情有些缅怀。他坦诚说，从刚进入上海时自己就已经预见到内地市场未来会一片向好，这个观点至今未变。
如今看来，在竞争趋于白热化的商业地产领域，零售额及租金收入仍能保持两位数增长的上海恒隆广场，没有让大家失望。
公开数据显示，上海恒隆广场的商场销售额连续在2017年、2018年分别保持了26%和13%的增长速度。与此同时，2018年上半年和2019年上半年均取得了同比增长15%的成绩，有望连续三年创下新高。
虽然成绩可观，但陈启宗笑称，自己当初买下上海恒隆广场这块地其实是“被逼的”。
“和很多人一样，我一开始也认为南京东路好，但当时东路买不到好地，所以我们去了西路，现在看来是我们的幸运。”
也许是必然，恒隆广场成为了上海南京西路最早一批“吃螃蟹”的高端商场。十多年过去，北上广深等城市先一步迈入存量时代，商业体越开越多，前来抢夺“蛋糕”的玩家也越来越多。
对此，陈启宗并未表现出太多的情绪。从香港到上海，数十年的从业生涯让陈启宗总能保持云淡风轻的心态：“竞争总会有，问题要看那些竞争对手厉害还是不厉害。”
不过，陈启宗话锋一转：“商业项目中最重要的因素是硬件，比别人优秀才有制胜的可能，这也是我花钱改造上海两个项目的原因。”到目前，恒隆上海两个项目的改造翻新已经投入了15亿元。
“港汇恒隆广场明年第三季度左右全部翻新完成，未来两三年营业额应该也能实现双位数的增长。”
最好的关系
资本连接世界，一丝一毫风吹草动都会引起房企们的共鸣。中美贸易、境内外融资环境变化、市场调控……多重因素让地产商们对未来的判断变得晦暗不明。
陈启宗对此有不同看法，过去几年的经历为他带来了坚定信心和乐观态度。
事实上，2012年至2017年这段商业地产的艰难时期里，恒隆在上海以及上海以外零售物业的收入和净利润，几乎没有一年失利。
究其原因，陈启宗曾经说过的一句话恰好作出了解释：“我们以高端商业房地产作长线投资，在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。”
这句话也是陈启宗为恒隆所定下的策略，至于何为“世界级”，陈启宗介绍道，这需要项目满足多个条件，包括位置、规模、市场、设计等。
接着这一话题，陈启宗谈到恒隆广场为何要做高端零售商场。在他看来，奢侈品无疑是商业项目最赚钱的一种业态，“奢侈品足够高的毛利率让它有足够的能力支付其足够高的租金，这是为什么我爱做奢侈品而很少做餐饮的原因，因为我想赚钱。”
关于奢侈品的讨论，让人印象深刻的还有2019观点商业年会现场陈启宗与儿子陈文博的一场对话。
在这场精彩的父子同台交流中，陈启宗显示出了作为父亲和长者应有的高屋建瓴。他从行业全局分析指出，中国奢侈品市场容量巨大，目前中国国民购买的所有高端时尚产品中，仅有略超过四分之一是在国内交易，这个数字未来六年有望增长至约50%，这也是恒隆的机会所在。
曾就读于美国南加州大学的陈文博则从另一个新颖角度去论证了奢侈品市场的可观。他认为，奢侈品源头不是只有国外市场，中国未来会慢慢培养出自己的奢侈品牌，而且“国牌”迟早会将全球的市场打下来。
对于奢侈品和商业市场的敏锐感知，让陈启宗将恒隆广场做到了极致，也让他在面临“是否担心同质化竞争越来越严重”的发问时能够从容以对。
他笑称自己虽然从来没听过“同质化”的说法，但却认为这样的表述颇为传神。一阵短暂沉默后，陈启宗指出：“同质化的逻辑是有一个‘金标准’，模仿它的人多了就会出现同质化。”
他反问道：“都知道奢侈品赚钱，大家都想要引进他们，但奢侈品牌就只有这几个，怎么办？”陈启宗没有直接回答，而是提出了一个颇具实操性的问题：“我们和品牌之间最好的关系是怎样的？”
没有迟疑，陈启宗紧接说道：“最好的关系就是我们双方互相需要。”
被需要”意味着有价值，所以，当大家都在竞争引入这些品牌时，巩固和提升自己才是最明智的选择。”
商业地产出路
企业的发展离不开外部环境影响，而每次与陈启宗谈论到市场或是行业，总会惊叹于他对形势判断的精准与独到。
坊间说法称，陈启宗是“世界舞台上能见度最高的香港商人”。诚然，自2011年起担任亚洲协会联合主席兼香港中心主席的他，早已不能简单地用“商人”二字进行定义。
除此之外，陈启宗还是非亚协会创会董事局、美中关系全国委员会、美国百人会等国际组织成员。得益于多重身份，陈启宗自然能从更高更广的视野中看到许多旁人难以触及的“风景”。
“我们业务市场不断扩大的同时，亦不可忽视令人颇忧心的地缘经济环境。事实上，世界或正进入一个新阶段。”这是陈启宗在致股东函中提出的论断。
对于热度不减的中美贸易话题，陈启宗始终坚持着自己的观点。
贸易根本不是第一战场，最多是第三战场。”他认为，贸易并非是中美最高层次的对弈，真正关注点在于科技领域。
尽管话题浅谈辄止，但正如之前所提到的，陈启宗对于中国及内地市场一直持有乐观态度。延续这个话题，我们的谈话内容回归到了“科技”二字上。
“电商对奢侈品的影响不大。”在陈启宗看来，优质的实体零售空间不会被电子商贸等技术取代，放弃低端零售业务的决定也帮助恒隆的模式不会被科技的进步所颠覆。
“这样的前提下，一个必然的推论就是，只要我们的购物商场设计精巧且建造得当，就没有过时这回事。”
与受到冲击相反，许多在互联网起家的零售商意识到自己需要实体店来提高品牌信誉。在落地选择时，他们往往会选择拥有优越地段和知名品牌聚集的商场。“如此一来，恒隆的物业往往会成为他们的首选，这也是我们要让旗下购物商场成为特定市场之首的另一原因。”
与受到冲击相反，许多在互联网起家的零售商意识到自己需要实体店来提高品牌信誉。在落地选择时，他们往往会选择拥有优越地段和知名品牌聚集的商场。“如此一来，恒隆的物业往往会成为他们的首选，这也是我们要让旗下购物商场成为特定市场之首的另一原因。”
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